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4000多元的均价还好意思说要崩盘

发布时间:2019-08-16 19:25:05

  “4000多元的均价,还好意思说要崩盘?”当问及目前贵阳楼市的价格是否会面临崩盘之时,多位当地的房地产业内人士发出这样的疑问。

  “贵阳什么都贵,但房价还不算很高。”在搭乘出租车前往金阳新区世纪城的路上,一名梁姓的哥和聊天时说。

  这位在贵阳跑出租多年的的哥还提到,世纪城已开发有十年的历史,当初最早一批才卖800块钱一平方米,“十年过去了,现在才4000多块钱,也够便宜啦。”

  刘永坤是贵阳人,现在是广州中地行代理贵阳分公司项目助理,近日他对《每日经济》表示,目前贵阳的房地产市场就是以价换量,均价在每平方米4000元左右,基本上算是筑底了。

  贵阳房价的时空坐标

  如何能衡量出一座城市的物价水平,只要乘坐一下当地的出租车就可以略知一二。

  10月14日,乘坐出租车前往世纪城。据梁姓的哥介绍,贵阳出租车起步价是9元,燃油费是1元,一公里是2.4元。这明显高于同处于西南地区的重庆和成都。

  他还告诉,“周围这么高的物价,我觉得主要是因为贵州的交通不发达,物流成本高。”

  连续几日在贵阳多个区域的餐馆就餐时发现,贵阳餐饮价格与其经济发展水平相比也并不低。

  10月17日上午,在贵阳南明区的一家非常简陋的小餐馆,拿着菜单时不禁有些惊讶:一盘最普通的回锅肉都要20元以上。

  而当地的市民对此也感触很深。10月18日,贵阳当地的一份报纸还做了一个互动调查:如果一天十块钱怎样才能吃饱?答案是蹭饭、吃食堂、远离餐馆。

  贵阳市物价部门也坦言贵阳的早餐价格偏高,目前贵阳正准备推出“平价”早餐车。 0余个品种价格较周边店面平均低10%至15%;每天早上6时开卖,9时“撤摊”。

  “世纪城十年前的房价才800块钱,2004年涨到快两千块,到2007年就涨到了三千块出头。遇到经济下滑后,买房的人虽然少了,但开发商推一座楼就卖掉一栋楼,价格一直比较稳。”梁姓的哥补充道。

  如果把贵阳的房价放在整个西南区域格局中,又是怎样的一个位置呢?调查发现,同为西南重镇,与重庆、昆明相比,贵阳的房价是三者中最低的(上半年为4820元/平方米)。

  仅以2012年上半年为例,从昆明中原地产获悉,昆明上半年商品房成交均价在7500元~8000元/平方米浮动。分析师马自巧告诉,因为昆明的建安成本较高,要能抵御8级地震,且拿地成本也高。而重庆中原地产的半年报显示,重庆上半年的商品房成交均价为每平方米6666元。

  谈及当前的房价,贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登向表示,在楼市严厉的调控政策下,贵阳房地产市场从来没有大幅下跌过,因为没有投资或投机性空间,市场不会大起大落。

  从贵阳正合地产的研报也发现,从2006年到2011年,贵阳楼市成交价持续6年保持上涨,房价也从2006年的2775元/平方米持续上涨到2011年的4918元/平方米,但从2012年年初开始,成交价开始下滑,同比下降5%。

  相关业内人士告诉,随着大贵阳战略的实施,未来贵阳楼市还会继续活跃,但不会出现暴涨。

  超级大盘成价格杀手

  “中心地段,郊区房价。”这是近日在翻阅贵阳当地主流报纸时,一则夺人眼球的花果园项目整版广告中的一句广告语。调查了解到,目前花果园在售项目起价接近4000元/平方米,除去优惠之后,均价在4 00元/平方米左右。

  目前,在贵阳楼市,除了世纪城、会展城这两个超级大盘已交房使用之外,在售的超级大盘主要就是花果园和未来方舟。

  今年初以来,银根松动,包括贵阳在内的全国各地均迎来了楼市“小阳春”、“红五月”等。受此利好的刺激,贵阳上述两个超级大盘分批次集中入市,从机构的研报来看,已冲击到当地的整个楼市。

  获得的数据显示,2012年上半年贵阳市商品房成交均价4820元/平方米,环比下跌891元/平方米,以价换量使成交额环比增加27.54亿元,实现总成交额226.66亿元。

  重庆中原地产贵阳分公司研报显示, 月份花果园应市推出五里冲片区,该片区以不足4000元/平方米均价掀起了购房热潮,上半年该片区成交量占贵阳总成交量的四成。

  “2010年底花果园项目推出后,当时贵阳市场房价就下降了19%。”一家大型房地产代理商对表示。

  查阅贵阳相关机构三季度的各月研报发现,最近几个月贵阳房价仍沿袭上半年房价的低价走势,主要集中在4000元~5000元/平方米之间。

  “我们现在的日子很难过,这些大盘价格太低了,简直是在扰乱市场秩序。”贵阳一家小型房企的人士表示,“与这些超级大盘拼价格,我们根本拼不过”。

  花果园项目营销总监张宁辩解称,由于定位不同,花果园项目并未给贵阳其他楼盘的销量造成多大影响。

  在超级大盘的疾风骤雨面前,市区优势地段的楼盘价位仍然坚挺。

  10月16日下午,在贵阳一环内各主干道探访楼盘,发现在建楼盘项目并不是随处可见,正如后来百灵尚品一号项目置业顾问文 所说的“屈指可数”。上述楼盘虽将在下个月开盘,售价并未确定,但据文 估计,至少在8500元/平方米以上。

  到中大国际广场北城公馆项目实地调查时,在很远处就能看到“北城公馆二期A 栋开盘劲销260套,国庆中秋特惠加推20套,优惠达20000元”的巨型条幅。

  该项目置业经理李 坦言,“批量入市的超级大盘肯定对楼市有一定的影响,不过这里是新地段,我们的楼盘产品定位相对较高,均价都在6500元/平方米。”

  开发商的微利营销

  在贵阳的地产江湖,打折促销屡见不鲜。据了解,未来方舟项目曾针对团购打过7折的优惠,而位于二环路的城市魔方“不限楼层、不限朝向、不限户型”,以一口价 000元/平方米的低价现房推盘。

  如此低价,开发商能否盈利?

  对此,重庆中原地产贵阳分公司一位负责人表示,在贵阳,房子4000多元/平方米的均价中,包括建安成本2000多元,土地成本1000多元,还有资金成本等总计 000余元。所以开发商仅能赚10%左右的利润,这也是合理的。

  而据上述大型房地产代理商透露,在五里冲片区的花果园项目,住宅均价在4200元/平方米,成本占80%以上。“花果园项目估计是开发商前期将项目运作起来,到后期再提升利润点。”

  对此,张宁也毫不讳言,作为花果园项目的刚需产品,按照当前4000多元/平方米的销售价格,再考虑到上涨的建材成本、人力成本等,仅仅是微利而已,其实200多万平方米的才是项目盈利的核心,等到 0余万人口全部入住之后,未来的商务写字楼、商铺等将会为公司带来持续的现金收益。

  此外,在贵阳市中心区的百灵尚品一号项目、中天世纪新城与二环路的中大北城公馆以及其他不少在售项目,除了住宅销售之外,更多地以相当比例的底商作为卖点。

  不少业内人士指出,贵阳楼市的发育本身就晚于其他主要省会城市,在当前经济低迷的情况下,大量中小房企为求生存,必然会将注意力集中于商业地产,以商业来盘活楼盘,以住宅人口来激活商业,为企业实现稳定的现金流。

  世纪城的入住率

  这些超级大盘抛出的颇具诱惑力的价格,使大量购房者涌入房地产市场,那么这些楼盘的入住率又是怎样?

  位于金阳新区的世纪城是贵阳市第一个真正意义上的超级大盘,其入住率对整个贵阳的超级大盘有风向标的意义。

  10月14日傍晚,入秋以来的首场大雾却突袭贵阳,并笼罩全城。

  到世纪城进行实地调查时,因雾气过大,出租车行驶速度很慢,从贵阳市的传统商业中心 “小十字”半个小时之后才到达世纪城。彼时,夜幕和雾霾已笼罩了整个世纪城,片区早已华灯初上,步行街上的行人也渐渐多了起来,小区道路两侧停满了车辆,要想找到一个合适的车位并非易事。

  发现,除了星级酒店和大型购物广场外,诸如品牌服装店和饭馆、水果店等配套设施也比较齐全。

  夜幕下的世纪城,只能隐隐约约地望见个别楼盘的整体轮廓,视线穿越乳白色的浓雾,住家户的灯光仍朦胧可见。

  抬手看了一下手表,此时已是晚上7点。随后开始仔细查看住户家的亮灯数,当时的亮灯数大约占全部住户的四成左右。

  世纪城一位保安正在忙碌地登记着进出小区车辆的信息。“进出的车辆越来越多。”他表示,现在每到这个时间就非常忙碌。

  晚上8时许,在世纪城的福州街上,仍有数家房产中介还在营业,就近走入一家名叫“贵阳隆城房屋中介”的门店,并以租房为名向置业顾问罗先生询问房源。罗先生迫不及待地向指着摆放在墙壁上的一块长方形展板,上面显示了世纪城的楼盘分布图。

  据罗先生介绍,世纪城已开发有10年历史,共26个小区,每个小区有10栋楼盘,一期与二期早已入住,三期刚交房,“一期的入住率目前能达到60%~70%,二期可能有40%,三期可能有 0%。”

  《每日经济》调查发现,世纪城的住户以年轻人居多,二三十岁的年轻人占了很大比例,其中有一部分人是租房者。

  “世纪城区域内有大大小小约20家房产中介。”另一家房产中介负责人表示,世纪城房屋出租中,两室和三室的房子最火,租金分别每月在1100元~1600元以及1200元~2800元之间。

  上述房产中介负责人称,随着入住率不断提高,世纪城的房租也在不断提高,今年要比去年同期高出60%左右,一期的房子甚至高出一倍。

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